Výpočet príjmu žiadateľa o hypotéku, ktorý je zamestnanec, nie je veľká veda. Banka si overí príjem v sociálnej poisťovni a na základe neho vypočíta maximálnu výšku.
Ťažšie je to so SZČO, či majiteľmi s.r.o.. Tu totiž každá banka postupuje inak a dokonca v jednej banke sa viete stretnúť s dvoma rôznymi postupmi na výpočet príjmu, na základe ktorého následne určuje banka maximálnu výšku hypotéky.
Prácou finančného poradcu je v tomto prípade určiť banku, ktorá vám dá najlepšie podmienky nielen z hľadiska výšky sadzby, ale aj samotnej výšky úveru, pričom musí hľadieť aj na rôzne podmienky pre účel hypotéky (kúpa, výstavba, bezúčelová hypotéka), oblasť podnikania (advokát, doktor, IT expert, kuchár), či kombináciu príjmov (zamestnanie, sociálne príspevky, príjem z prenájmu nehnuteľnosti, atď.).
V tomto článku načrtneme, aké sú podmienky získania hypotéky v jednotlivých bankách a čo všetko ovplyvňuje výber konkrétnej banky, kde o hypotéku budete žiadať.
Hypotéka pre SZČO
Ako prvé, čo budeme riešiť pri SZČO je podanie daňového priznania. Keďže KAŽDÁ banka vychádza pri výpočte príjmu z daňového priznania za uplynulý rok, toto je najdôležitejšia podmienka, aby ste úver vôbec dostali.
Ak ste začali podnikať v januári 2023 a žiadate o hypotéku v októbri, máte smolu. Príjem zo SZČO vám banka akceptovať nebude. Budete musieť počkať na január 2024, podať daňové priznanie a potom žiadať o hypotéku.
Ako má vyzerať to daňové priznanie? Ako banky vypočítajú výšku hotéky na základe čísel z neho?
Sú rôzne spôsoby výpočtu príjmu zo SZČO:
- (Základ dane – daň) / 12 – toto je klasický výpočet, pokiaľ podnikáte celý rok a v daňovom na konci výjde zisk, tento vydelí 12timi a ste tam, kde zamestnanec s jeho mesačnou mzdou – teda toto je pre banku váš príjem. Áno, áno, viem, že vaše reálne príjmy sú vyššie, než tie na papieri, ale to banku nezaujíma. Jednoducho ide podľa oficiálnych dokumentov, ktorým je v tomto prípade daňové priznanie.
- 20-60% z obratu /12
V závislosti od banky vám vie uznať banka 20% až 60% z obratu (pri paušálnych výdavkoch).
Ak ste podnikali menej, ako 12mesiacov, každá banka postupuje inak. Niekde vám aj napriek dobe podnikania 9mesiacov vydelia obrat 12timi, inde vieme vybaviť výnimku na príjem a tým pádom deliť to reálnym počtom mesiacov podnikania.
Je málo bánk, v ktorých sa vám oplatí podať žiadosť, pokiaľ sa spoliehate na výpočet z obratu. Napríklad v Prima banke som ešte ani jeden úver mojim klientom živnostníkom neuzavrela, keďže uznáva len 10% obratov. Mbank (20% obratu), či ČSOB(35% obratu) tiež nie sú k živnostníkom veľmi veľkorysé. Iné banky (Tatra Banka, SLSP) zase aj napriek tomu, že majú možnosť uznať 60% z obratu, táto možnosť je podmienená vybavením výnimky, dodaním mandátnych zmlúv, či uplatnením paušálnych výdavkov. - % obratu na účte za posledných 12mesiacov/12 – len pre členov komôr (advokátska, lekárska) a tzv fiktívnych živnostníkov (napr. IT zamestnanec s pravidelným príjmom od jedného dodávateľa). Podmienkou sú aj paušálne výdavky. Tu sme až na 60% z obratu. Nie však na daňovom, ale na účte. Už viac krát sa mi oplatilo dokladovať príjem z účtu klienta, nakoľko klientove príjmy tohto roku išli hore oproti uzatvorenému daňovému roku. Podmienkou je doloženie faktúr, mandátnej zmluvy, či členstva v komore.
Pri posudzovní príjmu je dôležité aj to, od kedy podnikáte. Každá banka má iné požiadavky na dĺžku podnikania. Niekde je im málo, ak podnikáte menej než 24mesiacov, inde im stačí 6mesiacov. Podmienkou je však stále podané daňové priznanie.
Dĺžky podnikania akceptované jednotlivými bankami:
ČSOB – akceptuje, ak za ostatné zdaňovacie obdobie klient podnikal min. 6 M, členovia komôr a slobodné povolania min. 12 M
Unicredit – podnikanie musí trvať celých 12 mesiacov v predchádzajúcom kalendárnom roku
Tatra banka – ukončené jedno zdaňovacie obdobie, členovia komôr – min. doba podnikania 24 M
Prima Banka – podnikanie musí trvať minimálne 12 M spätne od podania žiadosti o úver, v dokladovanom zdaňovacom období živnnosť trvala aspoň 6 M
VÚB – podnikanie minimálne predchádzajúce zdaňovacie obdobie, t. j. 1.1. do 31.12. alebo podnikateľská činnosť trvá min. 18 M, členovia komôr a slobodné povolania podnikateľská činnosť min.12 M
Mbank – akceptuje, ak živnosť vykonáva min. 12 M
Slovenská Sporiteľňa – akceptuje, ak za ostatné zdaňovacie obdobie klient podnikal min. 6 M
365Bank – akceptuje, ak živnostník podnikateľskú činnosť vykonáva neprerušovane min. 18 M
Pre všetky banky platí pravidlo, že živnosť nesmie byť v strate, nesmie mať záporné vlastné imanie, nesmie byť pozastavená, klient nesmie mať dlh voči sociálnej poisťovni a daňovému úradu a podnikanie musí trvať nepretržite aj naďalej. Zosplatnený dlh, či exekúcia je samozrejme K.O. kritérium.
Výpočet príjmu ovplyvňuje nielen pravidlo DTI – depth to income, ktoré hovorí o tom, že maximálna výška zadlženosti je 8násobkom ročného príjmu (po 40tke ešte menej), ale aj pravidlo DSTI (depth service to income) – čo je maximálna splátka. Splátka všetkých úverov vrátane hypotéky nesmie byť vyššia ako 60% príjmu po odčítaní životného minima žiadateľa a členov jeho domácnosti. Takže ak máte príjem po výpočte z daňového na úrovni 2000 EUR a máte manželku a dve deti, vaše maximum sa nastaví podľa splátky nasledovne (2000-234-164-107-107) x 0,6= 832,80EUR – pri súčasných sadzbách máte takúto splátku pri výške úveru cca 133 000EUR, napriek tomu, že DTI vychádza vyššie (až 192 000EUR), vaša maximálne výška všetkých dlhov je 133tis.
Výber banky ovplyvňuje nielen výpočet príjmu, ale aj účel hypotéky. Ak si napríklad v jednej banke beriete bezúčelový úver, hoci máte výpočet pre SZČO podobný ako v inej banke, tu máte splatnosť len 20rokov (pri každom bezúčelovom úvere) a teda splátka výjde vyššia a tým pádom výška maximálneho úveru nižšia.
Tiež do výberu vstupuje oblasť podnikania. Je iné ak je klient živnostníkom ako pracovník na stavbe, ktorý má sem tam fušku a iné, keď je to konzultant s pravidelným príjmom a podpísanými zmluvami na rok dopredu s konkrétnymi firmami.
Pokiaľ podnikáte v zahraničí a je to váš jediný príjem, na hypotéku na Slovensku môžete zabudnúť (pokiaľ nie ste opatrovateľka v Rakúsku, tam je to ešte schodné), podnikanie v zahraničí sa ako príjem neakceptuje nikde.
Vybaviť hypotéku pre SZČO je naozaj oriešok, no skúsený finančný poradca vám vie po vzhliadnutí všetkých skutočností s istotou odporučiť tú najvhodnejšiu banku.
Hypotéka pre majiteľov s.r.o.
Niektorí majitelia s.r.o. si myslia, že jediná šanca, ako dostať hypotéku, je zamestnať sa vo vlastnej s.r.o.. A kopec ľudí to robí aj účelovo. Zamestnanci banky a posudzovatelia však nepadli z čerešne a teda je im jasné, že keď spoločnosť nemala doteraz žiadneho zamestnanca a zrazu zamestnáva konateľa s príjmom 3500EUR v hrubom, asi to bude len kvôli získaniu hypotéky a teda žiadateľovi hrozí zamietnutie žiadosti. Toto účelové zamestanie sa vás stojí samozrejme odvody a dane, ktoré vám nik nevráti. Tým poctivým samozrejme vypočítajú príjem rovnako, ako je to u bežných zamestnancov, teda overením v sociálnej poisťovni a výpočtom 8násobku ročného príjmu.
Ak ste však konateľom s.r.o. a nie ste zamestnaný vo vlastnej s.r.o., nezúfajte. Aj vy môžete dokladovať príjem len z obratu alebo zisku v s.r.o. tak, ako to bolo u SZČO.
Prvý bod ostáva rovnaký ako u SZČO a to je podané daňové priznanie za predchádzajúce zdaňovacie obdobie. Bez daňového priznania to nejde! Čo je iné, než bolo u SZČO je fakt, že pokiaľ vlastníte len časť s.r.o., príjem (či už vypočítaný zo zisku alebo obratu) sa vám logicky delí vašim pomerom v tejto s.r.o..Nie každá banka akceptuje podiel na s.r.o. a vo veľa bankách je podmienkou výška pomeru. Napríklad 365banka akceptuje minimálne 20%-tný podiel, v ČSOB je to 30%-tný podiel, v Unicredit 33% a v Tatra Banke musíte mať podiel aspoň 50%.
Ako žiadateľ- konateľ tiež nájdete v rôznych bankách rôzne kritériá pri posudzovaní príjmu.
Stále platí, že banky príjem zo s.r.o. počítajú dvoma spôsobmi, teda zo základu dane alebo obratu, no tie percentá už sú niekde inde, než to bolo u SZČO.
Tak ako to je v jednotlivých bankách?
ČSOB
- vedia akceptovať 15% z tržieb
- Výpočet príjmu základ dane – daň /12 neakceptuje
- Podiel na zisku – neakceptuje
MBank
- Výpočet zo zisku – akceptuje, potrebné dodať právoplatný doklad o rozdelení zisku (napr. zápisnica,) schváleného štatutárnym orgánom spoločnosti
- Výpočet z obratu – neakceptuje
- Podiel na zisku – neakceptuje
365Bank
- akceptuje 20 % z obratu/12, pri vybraných povolaniach individuálnu výšku % – ta z obratu,
- komora – akceptuje 30 % tržieb
- podiel na zisku – neakceptuje
Slovenská Sporiteľňa
- Percento z tržieb / príjmov – 10% štandardné odvetvia, 20% až 40% vybrané odvetvia
Tatra banka
- výpočet zo zisku – akceptuje príjem konateľa s.r.o., len ak klient predkladá právoplatný doklad o rozdelení zisku.
- výpočet z obratu – výška percent z obratu sa posudzuje individuálne (20%, 30%, resp. 60% z obratu) s akceptovaním príjmu až do 10 500 €/mesačne.
Unicredit
- neakceptuje príjem vyjadrený ako % z ročného obratu právnickej osoby, v ktorej je osoba spoločníkom
- akceptuje 100 % v prípade rozdeleného a vyplateného podielu na zisku
VÚB
- výpočet z obratu
- 55% ročných tržieb z účtovnej uzávierky/12 platí v prípade ročných tržieb do 80 tis. eur (vrátane)iba 100% vlastník s.r.o. alebo manželia
- 12% ročných tržieb z účtovnej uzávierky/12 platí v prípade ročných tržieb nad 80 tis. eur klient je vlastníkom aspoň 50% spoločnosti
- podiel na zisku – neakceptuje
Prima Banka
- Výpočet príjmu z obratu či zisku neakceptuje, konateľ musí byť zamestnaný vo vlastnej s.r.o. a potom ho posudzuje ako zamestnanca
K.O kritériá, teda situácie kedy hypotéku nedostanete, ste čítali vyššie u živnostníkov, tu sú tie isté. Takisto aj obmedzenie DTI a DSTI.
Kombinácia príjmu žiadateľa o hypotéku
Veľa mojich klientov maká o niečo viac, ako priemerný slovák a teda kombinácia príjmov je u mňa bežnou záležitosťou pri žiadaní o hypotéku.
Čo je smutné, je fakt, že banky nemajú veľmi radi kombináciu príjmov, pokiaľ ide o viacero s.r.o. spoločností na jedného žiadateľa. To už však neplatí pri kombinácií zamestnanie + podnikanie, tam vám oba príjmy sčítajú a vy sa môžete tešiť vyššej hypotéke. Ďalšie príjmy okrem podnikania a zamestnania, ktoré môžete pri žiadaní o hypotéku pripočítať sú:
- Doktorantské štipendium
- Invalidný dôchodok (niektoré banky akceptujú len plný, iné aj čiastočný)
- Vdovský/vdovecký dôchodok
- Výsluhový dôchodok
- Materská/rodičovský príspevok
- Príjem z prenájmu nehnuteľnosti (pozor, nie všade celý príjem, len časť)
- Diéty, bonusy, cestovné náhrady
- Príjem z provízií
Samozrejme do príjmu sa počíta aj príjem spolužiadateľa. Pri manželoch je to príjem partnera zo zákona o bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, teda zo zákona o hypotéku musíte žiadať spoločne. Vďaka tomu sa však vaša maximálna výška zadlženosti zvýši a teda viete si dovoliť aj drahšiu nehnuteľnosť.
Je veľa kritérií, ktoré je potrebné spĺňať vzhľadom na žiadanú hypotéku a preto v prípade, ak plánujete kúpu nehnuteľnosti, výstavbu, či máte záujem o bezúčelovú hypotéku, odporúčam kontaktovať svojho finančného poradcu. Ideálne je sa ozvať ešte pred podaním daňového priznania. Pokiaľ experta v problematike nemáte, keďže mojou špecializáciou sú práve majitelia s.r.o. a živnostníci, veľmi rada vás budem sprevádzať celým procesom od podania žiadosti, cez dokladovanie, až po čerpanie úveru. Služby finančného sprostredkovateľa sú pre klienta zdarma, nakoľko sú platené formou provízie od banky, kde finálne úver klient zazmluvní.
